Investmentprofil
In Zeiten volatiler Börsen, schwacher Zinsen und steigender Inflation stellt sich die Frage nach einer soliden Investmentstrategie. Wer heute noch sicher und lukrativ investieren möchte, sucht nach anderen Chancen.
Seit den 90er Jahren verloren Antiquitäten, Münzen, Briefmarken und andere Sammelobjekte dramatisch an Wert. Seltene Autos sind zwar schön anzusehen, doch sind sie oft eher ein schöngerechnetes Spaßinvest, als eine solide Anlage. Viel sicherer ist da eine Investition in Immobilien.
Nicht ohne Grund gehören Immobilien in Deutschland zu den beliebtesten Sachwerten für Investoren. Aber bei Immobilienanlagen geht es nicht um Schönheit, sondern um Rendite und Sicherheit. Wichtig: jede Immobilien-Art hat ihre Besonderheiten, die ich nachfolgend skizziere:
Wer eine Wohnung kauft und vermietet, hat den ersten Schritt gemeistert. Allerdings ist bei einer einzelnen Wohnung das Risiko eines finanziellen Ausfalls nicht zu unterschätzen. Wer in ein Mehrfamilienhaus investiert, verteilt das Ausfallrisiko auf mehrere Schultern; schließlich ziehen nicht alle Mieter auf einmal aus. Auch wenn derzeit die Preise schon hoch erscheinen, es spricht einiges dafür, dass sie noch steigen werden. In Deutschen Großstädten wie Berlin, Düsseldorf, Hamburg oder Köln ist Wohnraum im Vergleich zu anderen Europäischen Metropolen noch günstig. Hier darf also in den nächsten Jahren mit weiteren Mietsteigerungen gerechnet werden. Leider ist zu beobachten, dass diese Erwartungen an die Zukunft, in den heute zu zahlenden Ankaufspreisen bereits eingepreist sind. Dennoch gilt eine Investition in eine Immobilie in den 10 Deutschen Top-Städten als sicheres Investment. Gute Chancen für eine Investition bieten nach Meiner Meinung heute noch einige Großstädte im Ruhrgebiet und diverse Kleinstädte die als Oberzentren fungieren.
Ferienimmobilien werden in Deutschland als Anlageform häufig unterschätzt. Dabei bieten sie neben den Mieteinkünften erhebliche steuerliche Vorteile. Besonders interessant sind Ferienobjekte an der Nord- und Ostsee. Oft lohnt eine Investition, wenn die Immobilie nur 120 Tage im Jahr vermietet ist. Allerdings ist hier zu berücksichtigen, dass diese Art der Vermietung arbeitsintensiv ist. Wer keine Zeit hat sich selbst zu kümmern, ist von der Zuarbeit einer Agentur vor Ort anhängig.
Bei Büroimmobilien ist aus meiner Sicht – noch mehr als sonst bei Immobilien – die Lage entscheidend. Wie steht es mit der Verkehrsanbindung? Wie gut kann man vor Ort parken? Wie wird das Umfeld der Immobilie wahrgenommen; ist es repräsentativ für die Zielgruppe? Wenn Sie sich an einer Büroimmobilie beteiligen- , sich aber selbst nicht an der Unterhaltung der Immobilie mitwirken wollen, können auch Anteile an einem geschlossenen Fond lukrativ sein. Wichtig ist auch der Zuschnitt der Büroimmobilie. Kann die die Vermietbarkeit auch bei wechselnden Anforderungen an die Räume aufrechterhalten werden oder kann nur mit Aufwand oder eventuell gar nicht umgebaut werden?
Wenn die Lage stimmt, stehen Einzelhandelsimmobilien kaum leer. Das ist eher ein Satz aus der Vergangenheit. Insbesondere in B-Lagen der Innenstädte stehen viele Gewerbeflächen heute leer. Der Internethandel setzt den stationären Handel stark unter Druck und zwingt viele – auch etablierte Geschäftskonzepte – zur Aufgabe oder zum Umzug in die Peripherie mit günstigeren Mieten. Geht es um eine einzelne Immobilie aus dem Lebensmittelbereich, kann allerdings nicht viel schiefgehen. Lebensmittel werden immer gebraucht, selbst in Krisenzeiten. Bei einer Investition in eine solche Immobilie ist vor allem auf die Laufzeit der Mietverträge und die Bonität des Mieters zu achten.
Die Zahl der Menschen, die im Alter Pflege und Hilfe benötigen, wächst stetig. Daher sind auch sogenannte Pflegeimmobilien einen Blick wert. Hier gebe ich den Rat, dass auch auf die Drittverwendungsmöglichkeit geachtet werden soll. Eine Immobilie sollte nach Möglichkeit flexibel nutzbar sein, wenn sich die Ansprüche der Mieter ändern. Eine leerstehende Pflegeimmobilie auf dem Land einer strukturschwachen Region stellt nach meinem Dafürhalten ein Risiko dar. Im Zentrum einer Deutschen Großstadt, ist dieses Risiko sicher geringer. Nicht zu vernachlässigen ist auch das Betreiberrisiko. Der Erfolg einer Pflegeimmobilie steht und fällt mit dem Betreiber. Hat der Betreiber Schwierigkeiten an Personal zu kommen, wirkt sich dies auf seine Leistungsfähigkeit aus. Im schlimmsten Fall, bleiben die Mieter aus und der Betreiber meldet Insolvenz an. Dieses Risiko trägt letztlich der Eigentümer.
Ich investiere sowohl in Gewerbe-, als auch in Wohnimmobilien. Bei der Entscheidung für eine Immobilie ist für mich entscheidend, ob die Immobilie auch in Zukunft werthaltig sein wird. Dies ist Sie dann, wenn Mieter mit dem Angemieteten zufrieden sein können. Ich versuche, dies zu gewährleisten. Diese Strategie ist nicht für schnelle Gewinne gemacht, sondern zielt auf einen langsame, aber stetige Wertentwicklung.
Als Immobilienentwickler und Verwalter freue ich mich, wenn wir die sich bietenden Chancen gemeinsam nutzen.
Neuss im Oktober 2021 / Ihr Amin El Gendi, Unternehmer und Anwalt
Immobilienmarkt im Umbruch
Sie letzten 15 Jahre erlebte der Immobilienmarkt in Deutschland einen enormen Aufschwung.
Als Treiber dieser Entwicklung sind zunächst die niedrigen Zinsen, zum Teil von 0,5%, mit denen Hauskäufe finanziert werden konnten, zu nennen. Kehrseite dieses Niedrigzinses war auch, dass eine Geldanlage auf dem Sparbuch keine Zinsen brachte. Eine der drei klassischen Säulen der Geldanlage (Aktien, Sparbuch, Immobilien) war also für Anleger nicht mehr interessant, weshalb sich viele Menschen, die sonst Ihr Geld auf dem Sparbuch gelassen hätten, für den Kauf einer Immobilie entschieden haben.
Ebenfalls ein Grund für die steigenden Immobilienpreise der letzten Jahre, ist Wohnungsknappheit in bestimmten meist städtischen Regionen. Hier ist es so, dass trotz steigernder Einwohnerzahlen zu wenig neuer Wohnraum entstand. Oft ein multikausales Problem. Angefangen bei einer Baubürokratie, in deren Folge Baugenehmigungsverfahren vom Antrag bis zur Baugenehmigung über Jahre laufen. Ursache hierfür sind gestiegene Bau- Sicherheits- Umweltvorschriften sowie oft auch Personalmangel in der Bauverwaltung und leider auch, politischer Unwille.
Diese Entwicklungen hatten zur Folge, dass ein Neubau mit Baukosten (ohne Grundstück) von mindestens 3.000,00 EUR zu Buche schlägt. Dies wiederum hat eine Rückwirkung auf die Preise von Bestandsimmobilien. Wenn der Preis einer neu gebauten Wohnung steigt, steigt (bei entsprechenden Wohnungsmangel) automatisch auch der Preis einer Bestandswohnung. In letzter wohnt man vielleicht nicht so gut und hat höhere Nebenkosten, aber ein Wohnwert ist dennoch vorhanden.
Inzwischen aber kündigen sich andere Zeiten an.
Die Zinsen steigen. Derzeit sind circa 3% für eine Baufinanzierung zu zahlen. Direkte folge davon ist, dass sich die Kosten für einen Immobilienerwerb deutlich verteuern. Wie sich dies auf den Immobilienmarkt auswirkt, kann derzeit nur zum Teil sicher gesagt werden.
Die Preise für Bestandsimmobilien werden nachgeben. In B-Städten wurden Faktoren vom 20-fachen der Jahresnettokaltmiete verlangt und bezahlt. In diesen Preisen waren die niedrigen Zinsen ebenso einkalkuliert, wie die Erwartung, die Mieten würden auch dort steigen. Diese Preise lassen sich nicht mehr erzielen, sondern pendeln sich derzeit bei etwa dem 15-fachen ein.
Die Preise für Neubauimmobilien sind derzeit wenig beeinflusst. Dies hat seinen Grund darin, dass deren Preise maßgeblich durch die Baukosten festgelegt werden und auch einen anderem Zyklus unterliegen als Bestandsimmobilien, deren Preise volatiler sind. Fest steht aber auch hier, dass neu gebaute Immobilien nicht mehr so leicht verkäuflich sind, wie vor der Zinsanhebung. In wie weit dies eine Rückwirkung auf die Neubautätigkeit haben wird, bleibt abzuwarten. Wahrscheinlich dürfte aber auch in Zukunft weniger neu gebaut werden.
Wie sich die in manchen Städten vorhandene Wohnungsknappheit mit hohen Baupreisen und Zinsen verträgt, wage ich nicht zu prognostizieren. In diesen Städten bleibt eine Immobilie wohl weiterhin eine wertstabile Anlage.
Neuss im Juli 2022 / Ihr Amin El Gendi, Unternehmer und Anwalt
